Berliner Immobilienskandal mit Frankfurter Beteiligten

Ein Immobilienskandal nach geradezu klassischem Muster: Eine Schrottimmobilie wird günstig erworben und
über eine Vermittlungsgesellschaft zu völlig überhöhten Preisen an ahnungslose Privatanleger verkauft. Die Kredite der Anleger werden durch eine Bank ohne Ansehen von Person und Bonität finanziert, was den Eindruck vermittelt, dass die Immobilie werthaltig und die Preise gerechtfertigt seien. Mit dem Vertrieb und der Finanzierungsvermittlung beauftragte unseriöse Gesellschaften kassieren saftige Provisionen, die für die Sanierung der Immobilie bestimmten Gelder werden weitestgehend anderweitig verwendet. Am Ende hat jeder an diesem Geschäft verdient, nur einer nicht: der Anleger.

Zum Fall: Im Jahr 1997 verkauft die Frankfurter Avanta Beteiligungs GmbH eine sanierungsbedürftige Immobilie in Berlin-
Charlottenburg über ein „Hamburger-Modell“ zu mehr als dem Dreifachen des tatsächlichen Wertes an Privatanleger. Die unsanierte Immobilie mit einem kurz vorher ermittelten Verkehrswert von etwa DM 2,5 Millionen wird – einschließlich einer überteuerten Sanierung, die allerdings nie stattfinden wird – unter Einschaltung von skrupellosen Vertriebsfirmen für über DM 9 Millionen bei ahnungslosen Anlegern platziert.

 

Mit dem Vertrieb beauftragt sind die H. Immobilien gesellschaft mbH, Walldorf, und die Cohiba Marketing- und Vertriebs GmbH, Bad Homburg, beide inzwischen insolvent.

Die Unregelmäßigkeiten beginnen bereits bei der Flächenberechnung der Immobilie: bei einem Architekten werden Berechnungen angefordert, in denen die Kellerflächen miteingerechnet sind.
Dass dies kaum jemandem auffällt, liegt u.a. daran, dass das sogenannte „Hamburger Modell“ Anwendung findet, d.h. an die Anleger werden Gesellschaftsanteile und nicht einzelne Wohnungen verkauft. Die falschen Wohnflächenangaben der einzelnen Wohnungen, im Durchschnitt liegen sie um etwa 20% über der tätsächlichen Größe, werden von den Vertrieben übernommen. Dieselben Angaben finden sich auch in den Finanzierungsunterlagen der Bank. Diese finanziert die Kaufpreise ganz oder zu einem grossen Teil, ohne Ansehen von Person und Bonität und ohne Schufa- und Eigenkapitalnachweise. Die Darlehensverträge werden in den meisten Fällen schon genehmigt, bevor die Kunden die Darlehen überhaupt beantragt haben. Von einem Treuhänder werden sie vielfach schon unterzeichnet und bearbeitet, bevor die entsprechenden Vollmachten der Erwerber an den Treuhänder gegeben werden. Offensichtlich will damit der Initiator sicherstellen, dass alle Anteile tatsächlich platziert werden und somit kein einziger Anteil an der Schrottimmobilie bei seiner eigenen Gesellschaft verbleibt.

Die meisten Anleger sind schon zum Zeitpunkt des Kaufes finanziell angeschlagen, ein Großteil von ihnen wird später
insolvent oder ist sogar in einigen Fällen gar nicht mehr auffindbar. Ein inzwischen verurteilter Immobilienbetrüger, der gleich
drei Wohnungen unter falschem Namen und mit falschen Papieren erwirbt, ist unter den Anlegern. Zumindest bei Kunden des einen Vertriebspartners (H.), die alle gleich mehrere Wohnungen erwerben, vereinbart dieser Cash-Back-Deals zwischen 10 und 20%. Einer dieser Erwerber, der sich kurze Zeit später nach Rumänien absetzt, hat zum Zeitpunkt des Erwerbs seiner drei Wohnungen bereits über 120 Immobilien weitgehend ohne Eigenkapital erworben, vielfach über den gleichen Vermittler.

Die in den Vertriebsunterlagen angekündigte und in den Kaufpreisen mitbezahlte Sanierung des Objektes erfolgt nur in sehr geringem Umfang, da das für die Sanierung vorhandene Geld nicht bestimmungsgemäss verwendet wird.

Die Baumaßnahmen werden nicht von der in den notariell beurkundeten Verträgen vorgesehenen Firma abgenommen, son-
dern angeblich von einem Architekten Z., der nach eigenem Bekunden allerdings gar nicht tätig wird. Eine gefälschte Rech-
nung einer nicht mehr existenten Bauunternehmung wird der finanzierenden Bank zugeleitet, auf Grundlage dieser Rechnung sowie aufgrund einer angeblich erfolgten Bauabnahme werden von einem Notar alle noch auf den Treuhandkonten der Anleger verfügbaren Gelder auf das angebliche Konto der nicht mehr existenten Bauunternehmung überwiesen. Inhaber des Kontos ist indes nicht die Bauunternehmung, sondern der Geschäftsführer der mit dem Vertrieb beauftragten Immobiliengesellschaft H..

Von den Sanierungsgeldern, die an den Generalunternehmer – eine dubiose Hausverwaltungsgesellschaft – überwiesen wurden, wurde nur ein geringer Teil für echte Sanierungsmassnahmen verwandt.

Obwohl die Vertragsgestaltung des Hamburger Modells durch hochkarätige Anwälte erfolgte, kann sie nur als erstaunlich mangelhaft bezeichnet werden. Verträge, die eine korrekte Vergütung der eingeschalteten Vertriebe in der von den Initiatoren geplanten Höhe ermöglicht hätten, scheint es überhaupt nicht zu geben, zumindest konnten sie den Anlegern bis heute nicht vorgelegt werden.

Massiv geschädigt wurden die wenigen solventen GbR-Gesellschafter, deren Gelder nicht wie vorgesehen verwendet wurden. Sie haben eine überteuerte Immobilie erworben und mussten zusätzlich das Risiko ihrer insolventen Mitgesellschafter tragen

 

Schreiben Deutsche Hyp
Schreiben Steinbrecher
Finanzierungszusage 2
Flächenberechnung
Gutachter Deutsche Hyp 1997
Kaufpreistabelle Erwerber Cohiba
Mängel

Phoenix Kapitaldienst GmbH

Die 1976 gegründete Phoenix Kapitaldienst GmbH musste im Jahr 2005 Insolvenz anmelden, nachdem sich herausstellte, dass Angaben zu dem Hauptkonto der Gesellschaft über viele Jahre gefälscht waren und das Konto mit einem Guthaben von angeblich etwa 800 Millionen Euro gar nicht existierte. In diesem „Treuhandkonto“ mit der Nummer M 2540 bei MAN in England wurden die vorgeblich so erfolgreichen Stillhaltestrategien abgewickelt, mit denen Phoenix angeblich vor Spesen jedes Jahr zwischen 15 und 20% für ihre Kunden verdiente.

Dieses betrügerische Managed Account wurde von Phoenix seit Mitte der 90-er Jahre angeboten. Das „traditionelle“ Geschäft der Phoenix seit Gründung der Gesellschaft war der Handel mit Warenterminoptionen zu sittenwidrig hohen Gebühren von über 50%. Die Höhe dieser Gebühren war den Kunden, den Prüfern und den Aufsichtsbehörden bekannt. In diesem traditionellen Geschäftsbereich „Handelbare Optionen“ wurden bekanntermassen durchweg fast alle Kundengelder „vernichtet“ beziehungsweise durch „Churning“ in Gebühren umgewandelt. Trotz dieser sittenwidrig hohen Spesen und den bekanntermassen ständig auftretenden Verlusten der Kunden bis hin zum Totalverlust in dem einen Geschäftsbereich „Handel mit Warenterminoptionen“ erregten die angeblich sagenhaft guten und stabilen Gewinne der Firma Phoenix in dem zweiten Geschäftsbereich „Managed Accounts mit Investments in ebensolche Warenterminoptionen“ angeblich bei keinem der mit Phoenix befassten Aufsichtsorgane und Prüfer den Verdacht, dass es bei diesen erstaunlich guten und vor allen Dingen stabilen Gewinne der Phoenix vielleicht nicht ganz mit rechten Dingen zuging. Es schien auch niemanden zu stören, dass in den kleinen echten Konten, die für das Managed Account geführt wurden, fast durchweg nur Verluste erwirtschaftet wurden. Niemand stellte offiziell die Frage, die sich eigentlich aufdrängt, wie es dazu kommt, dass in einem Konto nur Verluste gemacht werden und in dem anderen nur Gewinne. Ein einziger Anruf bei der Depotstelle MAN, ob es das Hauptkonto dort tatsächlich gibt, hätte sofort die Aufklärung gebracht. Dieser klärende Anruf ist jedoch über viele Jahre nicht erfolgt, bis ein neuer Buchhalter nach wenigen Tagen vor Ort einen entsprechenden Verdacht schöpfte.

Keiner der Prüfer nahm auch Anstoss an den Gebühren, die die Phoenix ihren Kunden in ihrem traditionellen Geschäftsbereich in Rechnung stellte. Dieses „Geschäftsmodell“ erhielt sogar den Segen des BaKred, die der Phoenix eine Lizenz zum Betreiben dieser Art von „Finanzdienstleistungen“ erteilte und die die BaFin der Phoenix auch bis zum bitteren Ende nicht wieder entzog.

Einer der Vorläufer der BaFin, das BaKred, untersagte im Jahr 2000 mit einem an sich sofort wirksamem Bescheid, die Führung von Treuhandkonten in der von Phoenix praktizierten Form, verlangte jedoch bis zum bitteren Ende nicht die Umsetzung des eigenen Bescheides. Der Schaden trat dann letztlich genau in einem solchen Treuhandkonto ein.

Der Betrug war, wie spätere Überprüfungen ergaben, noch nicht einmal gut gemacht und für jeden, der danach gesucht hätte, täglich erkennbar. Für das Konto gab es nie offizielle Mitteilungen der angeblichen Depostelle, die Saldenbestätigungen kamen nie direkt von der Depotstelle und sahen noch dazu anders aus und kamen zu anderen Zeiten als die Saldenbestätigungen für die dort tatsächlich geführten Konten, in dem angeblich grössten Konto wurde auf die Verzinsung der Guthaben verzichtet, während bei den kleinen aber echten Konten auf die Vereinnahmung der Zinsen grossen Wert gelegt wurde, ab dem Jahr 2004 gab es für die Transaktionen in dem gefälschten Konto gar keine (gefälschten) Abrechnungen über die Transaktionen mehr und es gab noch viele weitere Anhaltspunkte. Ganz offenbar gab sich keiner der Verantwortlichen besondere Mühe, den Betrug aufzudecken. Der Anwalt, der die Phoenix betreute, wurde bereits im Jahr 2004 explizit auf den Betrug hingewiesen, unternahm aber nichts und beriet das Unternehmen intensiv weiter.

Der Wirtschaftsprüfer, der das Unternehmen seit 1998 prüfte (jährliche Prüfungen nach WpHG und KWG, die Prüfberichte werden auch bei BaFin und EdW eingereicht), schöpfte angeblich über all die Jahre keinen Verdacht, erhöhte jedoch zwischen 1998 und 2004 seine eigenen Gebühren um etwa das 20-fache. Was mag wohl diese von der Firma Phoenix akzeptierte erstaunliche Gebührenerhöhung gerechtfertigt haben?

Der von der Bafin im Jahr 2003 beauftragte Sonderprüfer entdeckte ebenfalls nichts. Auf die Vorlage der von ihm selbst zunächst angeforderten Saldenbestätigungen und sonstigen Bestätigungen der Depotstelle auch zu dem gefälschten Konto wurde später verzichtet, das Testat trotzdem erteilt. Auch diesem Prüfer fiel noch nicht einmal auf, dass sämtliche der gefälschten Positionen in dem gefälschten Konto in krassem Gegensatz zu den vertraglich fixierten Vorgaben der zugesicherten Anlagestrategie standen (Long Positionen anstatt der Short Positionen, die bei einer Stillhaltestrategie zwingend gehalten werden müssen). All das erregte nicht den geringsten Argwohn. Die Prüfer wiesen in ihrem Prüfbericht auf die verschiedensten Risiken hin, das eigentliche Risiko, nämlich dass eine bekanntermassen unseriöse Firma wie Phoenix vielleicht auch Kundengelder veruntreuen könnte, identifizierte man angeblich nicht.

Leider lässt auch die Aufbereitung des Betrugsfalles, gelinde gesagt, viel zu wünschen übrig. Der Insolvenzverwalter, dem die Aufbereitung der Unterlagen massgeblich obliegt und der dafür auch sehr viele Gebühren kassiert, hat bislang wenig gegen die vielen Vertragspartner der Phoenix unternommen, die möglicherweise in den Betrug in der einen oder anderen Weise involviert waren. Man muss sich die Frage stellen, ob seine eigene forensische Aufarbeitung professionell und von den richtigen Leuten mit Erfahrung im Broker- und Warenterminbereich durchgeführt wurde.

Die EdW hat zwar inzwischen den Sonderprüfer auf € 30 Millionen verklagt, der normale Wirtschaftsprüfer ist jedoch weiter tätig, ebenso der Anwalt der Phoenix, der Steuerberater und auch zwei der letzten Geschäftsleiter der Phoenix.

Der Insolvenzverwalter versucht im Jahr 2007 – mit dem Segen des Gläubigerausschusses – einen Insolvenzplan durchzusetzen, im Rahmen dessen er die in der Phoenix-Bilanz ausgewiesenen Treuhandvermögen der Kunden in die Masse ziehen möchte. Dieser Weg würde dem Insolvenzverwalter zusätzliche Gebühreneinnahmen von etwa 8 Millionen Euro verschaffen und er machte den entsprechenden Versuch, obwohl ein von ihm selbst in Auftrag gegebenes Gutachten zu dem eindeutigen Ergebnis kommt, dass diese Treuhandgelder nicht in die Masse gezogen werden dürfen.

Mehrere Gläubiger wehren sich gegen diesen ihrer Ansicht nach grob rechtswidrigen Plan des Insolvenzverwalters mit einer Beschwerde, über die ein Gericht vermutlich noch im Jahr 2007 entscheiden wird.

Es stellt sich heraus, dass die staatliche Einlagensicherung EdW gar nicht über ausreichende Mittel verfügt, die Anleger – wie gesetzlich vorgeschrieben – innerhalb von drei Monaten nach Feststellung des Entschädigungsfalles zu entschädigen. In der Kasse der EdW sind geschätzte 5 Millionen Euro, bei weitem zu wenig für eine Entschädigung im Bereich von 120 bis 180 Millionen Euro. Es wird über Sonderbeiträge der in der EdW als Zwangsmitglieder gebundenen Finanzdienstleister nachgedacht, allerdings wird bereits die Verfassungsmässigkeit der normalen EdW-Beiträge gerade vom Bundesverfassungsgericht überprüft. Wir halten es daher für unwahrscheinlich, dass sich die EdW über die derzeitigen Zwangsmitglieder in ausreichender Form refinanzieren kann.

Der Fall Phoenix hat in erschreckender Weise gezeigt, wie ein Betrüger über Jahre hinweg alle Prüfungs- und Kontrollinstanzen „überlisten“ kann – und das obwohl man sich schon grosse Mühe geben musste, den Betrug nicht zu entdecken, so dilettantisch wie er letztlich gemacht wurde.

 

RM Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft mbH

Avanta Beteiligungs GmbH, Christine Schmidt